经济危机让中国企业不得不面对一个异常困难的时期。很多企业的表现证明，它们并没有对此做好充分的准备——这其中包括冯仑的很多同行。如何面对新的考验？

被称为“地产思想家”的万通集团董事局主席冯仑是一个很爱说“大”话的人。很多时候，他发表观点的范围已完全超出了一位地产商的语境。从地产到全局，从历史到时事，从工作到风月，从男人到女人——冯仑都能说出一番大道理来。

经济危机让中国企业不得不面对一个异常困难的时期。很多企业的表现证明，它们并没有对此做好充分的准备——这其中包括冯仑的很多同行。如何面对新的考验？前不久，《浙商》记者赴京与冯仑作了一番对话。

房地产业非市场化？

《浙商》：房地产市场低靡的态势已经持续一年多了，您觉得导致这种态势的原因在哪里？

冯仑：从房地产来说，最近的3－5年，一个特征式的问题在于房地产问题住宅化，住宅问题道德化，道德问题去市场化。

首先，房地产问题住宅化，也就是大家把住宅等同于房地产。在中国，大概有三分之二的房地产市场是住宅，三分之一是非住宅，为什么会这样呢？我们从全球经验来看，人均GDP在6000美金以前，一个国家房地产市场的核心，也就是其主流产品还是解决居住问题，但即使是这样，还是有一部分非住宅。而我们往往拿住宅来谈房地产，所以导致了房地产问题住宅化。

第二，住宅问题道德化。住宅问题原本是一个简单的居住保障问题，每一个城市的情况不一样。据我们了解，这几年，很多人的住房问题都解决了，自有的房子（产权房）比例在6成以上，人均住房已达30多平米。但的确有少数贫困家庭存在住房难，如果把这些贫困家庭的问题放大变成全社会的问题，最后加以道德化，于是就变成天天在讨论穷人、富人差距的问题了。

一旦道德化了，大家就无以复加地去关注，最终形成道德问题去市场化。现在很多政府供应房屋的量，已经超过低收入人群所需要的量，于是导致保障问题福利化，福利问题更是去市场化。去市场化导致的结果是我们的价格完全失真，定价的标准就不是简单的供求关系了。比如说政府推出了大量的廉租房、经济适用房、两限房、贴租房等，这一堆东西定价都不是简单的供求关系。现在由政府来主导定价，不是市场主导定价。

《浙商》：据您的了解，目前房地产企业和整个行业的真实现状是怎样的？

冯仑：这个市场已经变成了非市场化。比如企业买了土地，必须先一次付清50年或是70年的租金，但如果企业在两年内不开发，便要收回，这等于我租的东西的权利得不到保障。其次，企业买到的土地如何使用，也要受到政府的限制。第三，房地产企业售楼快，社会叫你“炒房”；售得慢，说你“囤地”。更重要的是，当你还没有做完一项工程，政府就得让你先缴税，包括所得税；如果你赔钱了，还不给退税。所以，我们大家可以发现，万科去年的财务报表很有意思，70亿的税，40亿的利润。从细节来看，这已经不是市场行为了，跟市场没有关系了。

《浙商》：您觉得接下来的几年，这个行业会趋于怎样一个走势？

冯仑：中国的房地产业在未来的三年之内，住宅这部分会在低价位巨量成交。总体而言，交易量会增加，但价格不会有所上涨。因为去市场化的结果一定是普遍的短缺和平均的低水平。

《浙商》：在今年的全国“两会”上，我们听到很多房地产开发商对政府所提出的一些建议，比如说降税，或者取消一些相关的税赋，您对政府有什么样的要求？

冯仑：我没有任何要求，我们做企业的，只要看清楚问题，找到我们生存的地方就行了。因为这个问题已经被道德化，已经不容讨论了。这就是目前作为我们企业对于生存环境最感困惑的地方。

美国新世贸中心“一号租户”

《浙商》：处在这样一个生存的缝隙里，万通是如何找到它的出路的？

冯仑：最近三五年，万通不做保障性住宅，而是在商品住宅中再细分市场。比如说，我们会去做一些度假产品、健康产品、养老产品。其次，借鉴国际经验，中国未来的房地产问题会呈现写字楼化。从全球角度来看，商用不动产的市值会高于住宅不动产。在纽约，商用不动产的市值与住宅的比重是3比1，盈利能力最持久的是商用不动产。房地产商的存活是靠市场，不是靠钱、靠贷款。有市场，我们可以利用创新和服务赢取客户口袋里的钱，那我们就“活”了，而且这是一良性的循环。如果中国这个市场不存在，我们会到国外去做。

《浙商》：进军国际市场，万通有自己的目标吗？

冯仑：万通已经参与重建纽约世贸中心新大楼。世界贸易中心遗址所有者纽约与新泽西港务局在3月26日已与我们在纽约正式签署租约，从而使我们成为世贸中心重建后一号楼的第一个签约租户。在海外，我们称之“中国中心”，在国内，我们称之“万通中心”。我们先做两万平米，后续的投资还在洽谈之中。这个项目，我们在中国积累了4年的经验，终于做成了。未来的“中国中心”将包括活动中心、商务中心、写字楼和俱乐部，大部分是和运营商一起经营，小部分场地租给其他中国企业。

“我只干三件事”

《浙商》：当一个企业已经发展得不错的时候，实际上也面临着更大的挑战。在万通，你扮演着怎样一个角色？

冯仑：我们属于战略引导型企业，会很理性地去规划很多事情，然后一步步地把它做好。我在公司做了17年董事长，没有做过一天经理。我发现我能干的工作并不多，但是很费神。因为我就干三件事情：第一，看别人看不见的地方；第二，算别人算不清的账；第三，做别人不做的事情。

这其实非常难。所谓看别人看不见的地方，就是看未来、看潜在的风险、看趋势、看人才，这就是我天天做的事情。这些属于钱以外的东西，并不是说花多少钱就有这个能力，而是要长期去积累和研究去学习。

第二，算别人算不清的账。比如说我们要找一个合作伙伴，可能有五个人站在你门口都可以给你钱，有土钱、洋钱，有笨钱、聪明钱，你找谁？所以作为一个企业、一个领导人，这种能力就是你怎么在算不清的账里找到确定。

第三，做别人不做的事。例如履行企业公民的责任，去救灾、去环保，做各种各样的事情。这些事情是经理人不太愿意做的事情，因为又占精力又要出钱，董事长就要做他们不做的事情。

《浙商》：今年在国内，万通的投资会处在一种收缩的状态吗？

冯仑：过去15年里，大量房地产公司都是这样倒掉的。在上一个周期当中，像剩下来的万科等公司，他们的土地一点都不多。这条规律提醒我，要学会“反周期”运作：顺市卖房，逆市拿地。通俗来说，即在繁荣的时候按照萧条的状态做准备，在萧条的时候按照繁荣的状态扩张。万通因此从2002年以后，就做了一个反周期安排：繁荣时候在郊区扩张，萧条的时候在城区扩张。尤其近几年来，公司反周期的大量出货，以降低债务结构，增加流动性。同时，公司也积极研究地产商业模式，汲取美国模式经验，其中一个举措就是上面所说的在美国新的世贸中心建一个“中国中心”。

今年，我们将会披露很多重要的项目，比如万通参与的三亚海棠湾休闲旅游地产项目，之后在重庆、南京、青岛这些城市，包括天津滨海新区我们都会有所作为，今年将是我们扩张最多的一年。另外，企业应对周期波动还有一巨大法宝，即公司组织变革。

《浙商》：今年万通会同时运作几个项目？

冯仑：现在，万通中心有6个项目，而住宅项目将近有30个。我们一直能够活到今天，因为在过去的20年，我们始终比别人早一点离开危险。我们的能力不在于比别人会做，而在于先会思考，再做！